En los últimos meses, la gestión de comunidades de propietarios ha experimentado un cambio relevante con la entrada en vigor de modificaciones normativas que afectan de forma directa al uso de viviendas para turismo. Este cambio tiene implicaciones importantes para las comunidades, sus administradores y los propios propietarios.
¿Qué novedades normativas hay?
A partir del 3 de abril de 2025, entró en vigor una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que refuerza el papel de las comunidades de vecinos frente al alquiler turístico. En concreto:
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Las viviendas que quieran destinarse a uso turístico deberán contar con el consentimiento expreso de la comunidad de propietarios, alcanzando como mínimo la mayoría reforzada de tres quintas partes de los propietarios, que representen al mismo tiempo las tres quintas partes de las cuotas de participación.
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La normativa habilita al presidente de la comunidad a requerir el cese de la actividad turística si ésta se realiza sin el acuerdo comunitario.
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Las sanciones por incumplimiento pueden ser de gran magnitud: en determinadas comunidades autónomas se anuncian multas que pueden alcanzar los 600.000 euros para las comunidades de propietarios si no ejercen las nuevas funciones de control.
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En algunas regiones, como Cataluña, se han realizado aclaraciones específicas, ya que allí rige el Código Civil catalán y no todas las modificaciones estatales tienen el mismo efecto.
¿Por qué es importante para la administración de fincas y para las comunidades?
Estas modificaciones implican varias cuestiones a considerar:
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Mayor protagonismo de la comunidad de propietarios: Las juntas generales adquieren un papel decisivo al poder aprobar (o denegar) la actividad turística dentro del edificio. Las decisiones dejan de depender exclusivamente del propietario individual para involucrar a la comunidad.
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Responsabilidad del administrador de fincas: Los profesionales de la administración de fincas deben actuar como asesor, gestor y mediador entre propietarios, ya que la normativa exige que el acuerdo se adopte conforme a los coeficientes de participación y muchos aspectos formales de convocatoria, mayoría y acta.
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Prevención de conflictos y sanciones: Las comunidades que no adapten sus estatutos o no informen correctamente a los propietarios pueden enfrentarse a sanciones económicas, además de perder capacidad de gestión. Por lo tanto, la labor de comunicación, formación y seguimiento por parte del administrador se vuelve clave.
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Refuerzo de la convivencia y control del uso del inmueble: Al permitir a la comunidad vetar el alquiler turístico, se busca equilibrar la convivencia vecinal, evitar la presión del turismo masivo y preservar el carácter residencial del edificio.
¿Qué deben hacer las comunidades de propietarios ahora?
Para adaptarse a este nuevo escenario, conviene que las comunidades y sus administradores pongan en marcha una serie de actuaciones prácticas:
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Revisar los estatutos y régimen interno del edificio para ver si ya contienen cláusulas sobre alquiler turístico o si deben modificarse para adaptarse a la nueva normativa.
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Convocar una junta general para informar a los propietarios sobre los cambios, debatir las posibles modificaciones y aprobar, si se considera necesario, un acuerdo sobre la política de alquileres turísticos.
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Informar de forma clara y periódica a los propietarios sobre las obligaciones, riesgos y consecuencias relacionadas con la actividad turística en el edificio: qué se puede hacer, qué no, qué mayoría es necesaria, posibles sanciones, etc.
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Incorporar en los contratos de administración la obligación de vigilar el cumplimiento de estos nuevos requisitos y establecer un protocolo de actuación (por ejemplo, detección de alquileres sin permiso, notificación al propietario, requerimiento formal a la comunidad, etc.).
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Asesorar a los propietarios que deseen dedicar su vivienda al alquiler turístico, para que conozcan los pasos, comunidades autónomas y municipales, y cuál es la realidad del edificio.
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Llevar un registro o control de los inmuebles del edificio que ya están dedicados a turismo y ver si están sujetos al nuevo régimen o quedan fuera por ser anteriores (la norma no es retroactiva para todos los casos).
Conclusión
La reforma del régimen de alquiler turístico mediante la modificación de la LPH representa un hito relevante en la gestión de comunidades de propietarios. Para los administradores de fincas y los propios copropietarios supone un momento de adaptación, en el que la claridad, la previsión y la colaboración vecinal se convertirán en herramientas fundamentales para garantizar una gestión fluida, evitar conflictos y proteger el valor del inmueble.
El reto radica no solo en cumplir con la normativa, sino en convertir este cambio en una oportunidad de mejora: fomentar la transparencia, reforzar la convivencia vecinal y consolidar la comunidad como órgano moderno, informado y preparado para los futuros retos.