Uno de los temas que más debate está generando en la administración de fincas es la contribución de los locales comerciales a los gastos comunes del edificio. Aunque la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ya contemplaba esta obligación, recientes pronunciamientos judiciales y revisiones normativas han vuelto a poner el foco en la responsabilidad de estos propietarios y en cómo las comunidades deben adaptarse para garantizar una gestión equitativa y transparente.
¿Qué establece la normativa actual?
Según el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, todos los propietarios —incluidos los titulares de locales comerciales, oficinas o garajes— están obligados a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, los servicios y las instalaciones comunes, de acuerdo con su cuota de participación.
Esto incluye, por tanto, gastos de mantenimiento, limpieza, alumbrado, conservación de zonas comunes, seguros y administración. Sin embargo, en la práctica, durante años ha existido cierta confusión sobre qué gastos deben pagar los locales situados en las plantas bajas o con acceso independiente, especialmente cuando no utilizan servicios como el ascensor o zonas ajardinadas.
Las recientes aclaraciones judiciales
El Tribunal Supremo ha vuelto a pronunciarse sobre esta cuestión en 2025, confirmando que los locales comerciales también deben contribuir a los gastos comunes, salvo que los estatutos de la comunidad establezcan expresamente lo contrario. Es decir, si el título constitutivo o los estatutos no eximen de forma clara a los locales, estos deben participar en todos los gastos generales en proporción a su cuota.
Este criterio ha obligado a muchas comunidades y administradores de fincas a revisar su documentación, ya que en numerosos casos los estatutos no reflejan adecuadamente la realidad actual del edificio o no contemplan las modificaciones estructurales que se han producido con el paso del tiempo.
Implicaciones para las comunidades y administradores
Para los administradores de fincas, esta situación implica un trabajo añadido de revisión, adaptación y comunicación. Las comunidades deben asegurarse de que los coeficientes de participación y los estatutos se ajusten a la normativa, y de que todos los propietarios —viviendas y locales— comprendan sus derechos y obligaciones.
La correcta gestión contable y documental es fundamental: registrar los gastos de forma clara, reflejar las cuotas con precisión y emitir informes periódicos que muestren la distribución de los costes son prácticas que aportan transparencia y previenen conflictos. Además, resulta esencial informar a los propietarios comerciales sobre las consecuencias de no contribuir a los gastos comunes, ya que la comunidad puede reclamar judicialmente las cantidades impagadas con el respaldo de la ley.
La importancia de la comunicación y la prevención
Este tipo de situaciones puede generar tensiones entre vecinos y propietarios de locales si no se gestionan adecuadamente. Por eso, la labor del administrador de fincas debe centrarse no solo en la parte técnica o contable, sino también en la mediación y la comunicación. Explicar de forma clara las bases legales, los acuerdos adoptados en junta y los beneficios de una gestión conjunta ayuda a mantener la convivencia y a evitar malentendidos.
Además, los administradores deben fomentar la actualización de los estatutos comunitarios cuando estos no reflejen la realidad del edificio. Las reformas, la instalación de ascensores o la creación de nuevos servicios pueden alterar la relación de uso entre propietarios y justificar una redistribución o revisión de cuotas que garantice la equidad.
Conclusión
La interpretación reciente de la normativa sobre locales comerciales marca un punto de inflexión en la gestión de comunidades de propietarios. A partir de ahora, la transparencia, la actualización documental y la comunicación efectiva serán claves para mantener la armonía vecinal y cumplir con la ley.
En Alicante Fincas, acompañamos a cada comunidad en este proceso de adaptación, revisando sus estatutos, asegurando una contabilidad clara y ofreciendo asesoramiento jurídico especializado. Nuestro objetivo es que todos los propietarios, tanto residenciales como comerciales, participen en una gestión justa, equilibrada y transparente, garantizando el buen funcionamiento y la estabilidad económica de la comunidad.